楼市调控十年的反思

       春节后[全国尤其是一线城市房价暴涨)再次将房地产调控推向“风口浪尖”。近日{温总理再次明确了房地产调控的五项具体措施。这预示着新一轮房地产调控措施即将出台。如果从2002年8月26日六部委发的217号文件开始、我国房地产调控的历史已经走过了十年。
       仔细盘点十年房地产调控?大致可分为四个阶段; 第一阶段]调控初期(2002年至2004年)(主要以紧缩土地供应和房地产信贷为主要手段遏制房地产调控以投资过热为目的的房地产市场。第二阶段是加码调控期(2005年至2008年上半年){加码的手段主要是结构调整。在抑制房地产投资过热的同时?提出了“稳定房价”的新目标。 “国八”!“新国八”‘“国六”先后出台;重点打击囤地‘改善商品房和保障性住房供给结构[提高首付比例[开征税收控制措施。性需求。第三阶段}应急救援期(2008年下半年至2009年上半年)?为应对全球金融危机对中国经济的影响;政府政策全面转向!经济稳定房地产市场用于支持经济稳定。
       各种房地产调控措施[甚至出台利率优惠等住房刺激政策。第四阶段]全面加码调控期)2010, !“抑制房价过快上涨”或“促进房价合理回归”成为突出的调控目标。被称为史上最严管控措施的“国十一条”[“新国十条”?“限购令”相继出台, 形成了涵盖土地供应‘信贷!税收!保障性住房等方面已逐步形成。可以说;十年后!从单一的供给管理到供给和需求的综合管理;从防止房地产市场投资过热到着力遏制房价过快上涨, 我国的房地产调控目标已经逐渐明朗[政策体系逐步建立]尤其是住房差异化调控。制度的逐步建立是值得肯定的。但是%在肯定监管成果的同时}不免要问[十年的监管;甚至包括史上最严厉的监管}为什么监管效果不尽如人意)除了客观背景和城市化进程加速]全球货币泛滥引发的通胀等外部因素外:笔者个人认为!原因有三。一是控制目标不够精确。从根本上说?政府试图控制房地产价格实际上是一种反市场行为]也是一种超出政府行为能力的目标。政府应该也能做的?是规范市场秩序!保障民生:杜绝严重的房地产泡沫。这样{房地产调控的目的首先要明确保障民生?即建立适合中国国情的分级住房保障体系;其次促进经济健康稳定增长[最后稳定房价。 .实际上)中国房地产调控的主导目标一直是稳定房价是下定决心的]但由于我们至今还没有告别经济增长型政府的特点:经济增长目标实际上是设定在房地产调控目标之上的[所以很难始终如一地坚持下去。
       房价调控的目标。十年来)以“地根”撬动“钱根”]以“地产”创造“GDP”的模式, 一直是地方政府间经济竞争的法宝]是政绩最快最好的体现。
        .因此{以土地财政为由明里暗里抬高房价{即使不能说是地方政府的蓄意之举:但在目前的权力结构和绩效体系下[至少是地方政府的无奈之举或心照不宣的举动。安排。但是[现在必须考虑的问题是, 这种发展模式还能持续多久;二是控制方法不够精确。从经济角度看)房地产调控无非是“增加供给%抑制需求”。在我国(最重要的是抑制需求!尤其是投资需求。就世界各国的经验和我国的国情而言)走完全市场化的道路是非常不现实的。房价之所以越来越高)是因为我们限购措施出台得太晚%没有落实到位。在我国[收入分配严重失衡和财富两极分化是一个无法迅速改变的极其严峻的现实。有些人积累了大量的资金。为应对通胀保值保值{在房价上涨预期下, 房地产市场必然存在高投资和投机?再加上银行信贷产生的杠杆效应。促进岚‘炒房风势必不断高涨:造就了众多“叔叔”“阿姨”“姐妹”。不仅如此,

炒房的示范效应导致房价的持续​​飙升和再投资的非理性冲动[另一方面也让中国的房地产变成了富人的存钱罐。这种畸形的财富储存模式在世界上是绝无仅有的!由此产生的空置住房不仅是巨大的资源浪费(而且加剧了本已紧张的住房供需矛盾。三是控制决心不够。这可能是我们在监管十年中需要反思的最重要的事情。 2005年)中央提出“将稳定房价提升到政治层面[建立政府责任追究制度”,

并首次明确提出“对于房价上涨过快(控制不住的人” [应追究责任人的责任。” 2010年至2012年]中央多次提出坚定不移地实施房地产调控[重申调控责任制)甚至在2011年!各地相继制定了房价上涨调控目标。但今天回想起来,

谁达到了控制目标}还有谁被追究责任! 2006年%建设部规定%建筑面积小于90平方米的住房比例必须达到70[以上。在接下来的几年里?也多次强调%但实际上?到底是哪个开发者真正实现的呢%这些年有多少省份完成了土地供应计划, 即便出台最严限购政策;除了北京等一线城市:还有多少地方城市能够认真执行(给中介几千块钱)全套手续就搞定了如果能做到[是不是意味着政府对此一无所知)不是不知道, 恐怕更多的是默许甚至纵容。如果政府没有执行政策的动力和决心:政策调控怎么可能产生真正的效果’就像打靶一样{一般强调三点(第一[要知道目标在哪里, 瞄准的方向:第二?拍摄姿势必须正确%最后)明明告诉你打不好教练会踢你的屁股。为了看到房地产调控的效果{是否也应该如此!

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